На что обратить внимание при заключении договора аренды?, Полностью вопрос звучит так: В настоящее время я расширяю свой бизнес (розничная торговля) и постоянно сталкиваюсь с проблемой арендных отношений. Например, после заключения с собственником договора аренды нежилого помещения появляются некие дополнительны
Костя, не стоит забывать и о следующих мелочах. У меня в аренде два магазина: там где аренда подешевле, не плачу за охрану, уборку помещения, вывоз мусора, косметический ремонт, замену перегоревших лампочек. А где аренда дорогая, все вышеперечисленное приходиться оплачивать, дополнительно к сумме аренды, за свой счет. Разница лишь в местоположении ТЦ, один на окраине, а другой в центре. Длительный срок работала по субаренде, (платила двойной тариф: субарендатору и владельцу торговой площади) прав не было никаких, одни обязанности и постоянные притензии. Считаю, тема поднята очень актуальная.
Хоть как эта тема может быть актуальна, но до тех пор, пока в хорошие места попадаем за дополнительные усилия, ничего в договоре с нашей стороны не добавишь и не учтешь. Если место нужно, пойдешь на все условия, какими бы дурацкими они ни были. Или придешь, встанешь на отличное место и начнешь писать дополнительное соглашение со своими условиями? Константин Васильев пишет:
Цитата
проверить, не имеется ли судебных споров с участием контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru ).
Цитата
арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения
Цитата
договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Вот такие моменты действительно следует учитывать. Но это в том случае, если встаешь не в раскрученное место, а в такое, которое не пользуется особой популярностью или совсем новое с точки зрения аренды.
В договоре аренды многого не предусмотришь, в таком случае, если дело дойдет до суда, то, ссылаться стороны будут на действующее законодательство. Должен быть акт приема-передачи помещения обязательно, но не всегда он есть, обратить надо на состояние помещения, на недостатки. А в практике действительно, в основном, мы, арендаторы, присоединяемся к договору, который нам предлагают, т.е. получается, это договор присоединения, который не всегда отражает наши интересы. Вот допустим, в моем договое говорится о штрафах за опоздания. На самом деле, мой ТЦ новый, проходимость не такая большая как в других ТЦ. Никто пока штрафы с нас не берет. Хотя в проходимых ТЦ штрафы доходят до 500 рублей. Я пока не согласна с этими шрафами, но сейчас администрация ставит об этом вопрос. Завтра у нас собрание по этому поводу. Я буду проти в штрафов по многим основаниям.
А я рада, что у нас есть в Т.Ц. проходная с пропусками, регистрирующими когда пришел продавец, когда ушел. И штрафы есть за опоздание. Мои не опаздывают, проблем с этим нет, но все равно хорошо что администрация за этим смотрит. В свое время работали на режимных заводах, через две проходные ходили и ничего.
мне почему то тоже кажется, что это не плохо... у нас из за того, что приходят\уходят когда хотят полный бардак: на этаже обычно остаются два наших отдела открытыми, а остальные все сваливают. а охрана перестает пускать покупателей, что бы мы быстрей ушли, и они могли закрыть этаж. уже один раз ругался громко по этому поводу - вроде успокоились, а сейчас опять за старое. ну и в праздники тоже самое - праздничное расписание появляется только за день-два в лучшем случае.
Это все хорошо, когда сидишь в раскрученном центре. Костя, какие большие штрафы у вас! У меня по договору 100 рублей. Но вот сейчас одна предпринимательница поставила об этом вопрос, мотивирует имиджем центра. Центр работает до 20-00, но все уходят раньше. Все дело в том, что я считаю, что в нем нет пока таких брендовых марок, нет хорошего уровня и вводить штрафы пока рано. После НГ сразу съехали 3 больших магазина - 3 площади до 68 кв. пустуют! У нас есть администратор, мы говорим, чтобы довели сначала ТЦ до уровня, вот тогда можно говорит о штрафах. Штрафы выгодны тем у кого работают продавцы. Но не все работодатели соблюдают трудовой кодекс. Например, та предпринимательница, которая ратует за введение штрафов, у нее один продавец работает 6 дней в неделю, т.е. 60 часов, что является прямым нарушением трудовых прав. Все взаимосвязано. Для того чтобы так работать как минимум надо 2-х продавцов! Поэтому мы пока работаем сами, втроем, т.к. не хотим пока никого брать дабы не нерушать права работника. Найм продавца это ведь не просто так, это 40-часовая рабочая неделя, иногда тольк эпизодически, согласно ТК, можно привлекать работника к сверхурочным и то только с его согласия, это оплачиваемый отпуск у нас на севере 52 календарных дня. А у нас ы центре после 19-00 никто не ходит. А т.к. мы работаем кроме этой работы еще на другой , дочь учится, поэтому мы закрываемся раньше, где-то в 19-15. Дальше смысла сидеть нет. Конечно, если я попаду в раскрученыый ТЦ, то там у меня будет стимул, будет больше выручка и возможно я смогу взять одного продавца. В другом магазинчике китайцы хозяева, так у них продавец вообще без выходных, если заставят работать до 20-00, то она так и будет работать! А хозяевам наплевать. Вот такое бесправие. Она им говорила, и ругалась, они ей откровенно, не нравится, другого возьмем. Вчера допустим, одна из предпринимательниц, которая тоже за штрафы, 2 дня ее вообще не было, а именно в их магазине находится выключатель основного осещения и вентиляция. В конце концов я им сказала, что в таком случае штрафы должны быть ощутимые, ни 100 рублей. А за вот такой не выход в 2 дня - по 1000 в день! Как они взвыли! То есть предлагают ввести штрафы, но не большие и типа еще смотреть, вдруг у них пропуски по уважительным причинам произойдут. Нет уж, я им говорю, в таком случае по 1000, а то как-то непонятно, больше всех за штрафы - у одной магазин 2 дня закрытый стоял, вторая вчера только в 12 дня открылась. Вообщем, считаю, пусть сначала центр до уровня раскрутят, пусть не берут кого попало, а потом штрафы вводят. А то у нас и китайцы и киргизы, брендов нет вообще. А я пока презентацию в раскрученные центры буду закидывать.
а у нас за открытие "позже" или уход "раньше" опечатывают секции и штраф на центральной аллее может быть 100 000 руб. - ТК раскрученный, но все-таки это крытый рынок, хотя и благоустроенный. Так в ноябре опечатали больше 50 секций и хозяевам сказали - предлагайте, сколько заплатите, а мы подумаем - останетесь ли вы тут. График работы с с 10 до 19, с 18 до 19 - ооооочень редко кто приходит!
Конечно хорошо если администрация вменяемая, но в раскрутке магазина участвует и арендаторы. Но опять очень много факторов на это влияет, первое конечно место где находится Т.Ц. У нас есть такие что и после нескольких лет работы пустуют, хотя и бренды, и ремонт и аренда дешевле.
Между тем, п.3 Правил продажи отдельных видов товара в Постановлении Правительства № 55 гласит, что, Режим работы продавца - организации иной организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя устанавливается ими самостоятельно. Но в суде видимо трудно будет доказать, что график работы должен совпадать с графиком работы ТЦ. Но в принципе можно, если аредатор уже пользуется помещением, не нарушает основных условий договора, вовремя производит оплату, тем самым имеет преимущественное право для заключения договора на новый срок либо его продления, а арендодатель изменяет условия договора, которые ухудшают положение арендатора. Я думаю, если штрафы сильно обременительные, а 1000 рублей в день это довольно большая сумма, то главное не подписывать новый договор, а оспорить его в суде, пользуясь преимущественным правом.
Татьяна Евстигнеева пишет: Костя, не стоит забывать и о следующих мелочах. У меня в аренде два магазина: там где аренда подешевле, не плачу за охрану, уборку помещения, вывоз мусора, косметический ремонт, замену перегоревших лампочек. А где аренда дорогая, все вышеперечисленное приходиться оплачивать, дополнительно к сумме аренды, за свой счет. Разница лишь в местоположении ТЦ, один на окраине, а другой в центре. Длительный срок работала по субаренде, (платила двойной тариф: субарендатору и владельцу торговой площади) прав не было никаких, одни обязанности и постоянные притензии. Считаю, тема поднята очень актуальная.
У нас аренда 1250 за кв. м, платим только за охрану 1000 руб. в месяц (постановка на сигнализацию, снятие) и все.
тема, конечно, интересная, но не знаю, на сколько у нас преминима - ни одит арендодатель не будет подписывать какие либо доп. соглашения или что то меня в договоре, тк на места очередь и подковерная грызня. ему проще отказать и взять другого, который все промолчит. это я по ситуации у нас в городке.
У меня как раз договор закончился, т.е. со мной обязаны его подписать, тем более январь уже оплачен вперед, а если будут какие-то новые условия, я могу быть с ними не согласна и не подписывать. В моем случае, инициатором штрафов являются арендаторы, которые сами позволяют себе не выходить по 2 дня, опаздывать. Арендодателю в принципе, без разницы. Но эти арендаторы вышли на администратора, вот вопрос и поднялся. В нашем ТЦ не один собственник, их много. Юля Нестерова: И потом, что значит не нравится - уходи? Может это вы привыкли быстро сдаваться, а я нет. Сейчас пока у нас идут переговоры, штрафы однозначно введутся небольшие. Но в таком случае я буду наставать на астрономических, что бы излишняя инициатива была наказуема. Просто не надо быть двуличными, если они хотят штрафов, пусть начинают в первую очередь, с себя, вы внимательно читайте о чем я пишу и цитируйте меня как классика. Это выражение "Не нравится - уходи" надо вообще искоренить. Этим грешат многие продавцы, а насчет знания законов, не беспокойтесь, никому ничего так не докажешь, кроме как через суд. И многих я знала, кто вот так бровировал, а потом в решениях суда по полной программе с них взыскивали.
Константин Васильев пишет: Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
От себя хочу добавить: договор аренды зданий (сооружений), заключеннй на неопределенный срок не требует государственой регестрации, в отличие от договора, заключенного на срок не менее года. Вот эта фраза "не менее года" очень важна, нельзя путать с выражением более одного года. Как правило такие сроки исчисляются в судебной практике днями равными как 30 дней ( а не 31). На этом можно здорово попасться.
На портале существуют следующие разделы: форум, статьи, выставки, показы, опросы, тенденции, рынок белья.
Главный раздел портала — форум, на котором обсуждаются актуальные вопросы работы магазинов, взаимоотношения с поставщиками, ассортимент по всем товарным группам: корсетное белье (бюстгальтер, трусы, грация, корсет); предпостельное белье (сорочка, пеньюар); одежда для дома и отдыха (спортивный костюм, пижама, халат); верхний и нижний трикотаж (топ, блуза, футболка, майка, водолазка); бесшовное белье (трусы, майка, футболка, топ, водолазка), одежда для пляжа (купальник, парео, плавки); чулочно-носочные изделия (чулки, носки, колготки, гольфы, леггинсы).